Checkliste: Betreutes Wohnen als Kapitalanlage — 14 Punkte vor dem Kauf

Bevor Sie starten: Die drei K

Eine Pflegeimmobilie ist keine Dose Cola. Der Kaufprozess dauert 3–6 Monate und bindet Sie rechtlich 10+ Jahre. Bevor Sie ein Exposé anfordern, klären Sie die drei K:

• Kapital: Wie viel Eigenkapital haben Sie frei (nicht: Notgroschen anrühren)? Faustregel: 30–40 % der Investition plus Nebenkosten.
• Konzentration: Nur eine Immobilie oder Portfolio-Aufbau? Davon hängt die Objektauswahl ab.
• Kondition: Steuerliche Situation (Grenzsteuersatz) und Zeithorizont (10+ Jahre planbar)?

Wenn die drei K passen, geht es an die 14-Punkte-Checkliste:

Punkte 1–3: Standortprüfung

1. Demografische Nachfrage

Pflegebedarf wächst in Deutschland bis 2055 um +31 % laut Destatis. Aber regional unterschiedlich. Entscheidende Fragen:

• Wie hoch ist der Altenquotient der Region (65+/100 Erwerbsfähige)?
• Wie hoch ist der regionale Bestand an Betreutem Wohnen pro 1.000 Einwohner über 65?
• Wirtschaftsprognose: zieht die Region Menschen an (München-Speckgürtel) oder verliert sie?

Alle unsere Bayern-Standorte sind demografisch stabile oder wachsende Regionen. Detaillierte Standortprofile finden Sie auf den jeweiligen Stadt-Seiten.

2. Nahversorgung & Lebensqualität für Senioren

• Apotheke, Hausarzt, Fachärzte in < 1 km fußläufig
• Supermarkt, Café, Kirche in < 500 m
• Bushaltestelle, Bahnhof in < 300 m
• Grünanlagen, Spaziergehmöglichkeiten

Wenn Senioren die Einheit auch später im Leben selbst bewohnen (Eigennutzung als „Plan B“), ist das Umfeld entscheidend.

3. Pflegeinfrastruktur im Umfeld

• Krankenhaus/Klinikum in < 15 km (im Notfall erreichbar)
• Bestehende ambulante Pflegedienste (Kapazität)
• Tagespflege-Angebote
• Kurzzeitpflege-Plätze

Ein gutes Pflege-Ökosystem im Umfeld sorgt für Bewohner-Zulauf und Mieter-Stabilität.

Punkte 4–6: Bauträger & Konzept

4. Bauträger-Bonität

Bevor Sie einen Euro überweisen: Bauträger-Bonität prüfen.

• Wie lange ist der Bauträger am Markt? Bei Neuanbietern: Vorsicht.
• Wie viele Objekte hat er bereits realisiert?
• Gibt es Insolvenzen in der Vergangenheit?
• Wie ist das Referenzportfolio? Besichtigungen bereits realisierter Objekte möglich?

Die ERL Immobiliengruppe, die Bauträger der meisten unserer Objekte, ist seit 1979 am Markt und hat über 130 Objekte realisiert — solide Referenz. Wir arbeiten nur mit Bauträgern dieser Qualität.

5. Konzept: Klassisch vs. Plus vs. Pflegeheim

Für Erstkäufer ist Plus oft die attraktivste Variante: planbare Mieteinnahmen vom ersten Tag, minimaler Verwaltungsaufwand.

6. Energiestandard & Förderfähigkeit

KfW 40 QNG ist der Goldstandard — ermöglicht Sonder-AfA § 7b und KfW-298-Darlehen bis 150.000 €. Lassen Sie sich das QNG-Zertifikat (oder „in Zertifizierung“) vor Vertragsabschluss zeigen.

Punkte 7–9: Mietvertrag & Einnahmen

7. Mietvertragsart

• Individualvermietung: Sie als Eigentümer schließen mit einzelnen Mietern ab. Mehr Aufwand, volle Kontrolle.
• Generalmietvertrag mit Betreiber: Eigentümer > Betreiber > Endmieter. Betreiber zahlt fixe Miete. Klassisch bei Pflegeheimen.
• Mietpool: Alle Einheiten (z. B. Plus-Objekt) werden gepoolt, Eigentümer bekommen anteilig aus Gesamtmieteinnahmen. Schutz vor individuellem Leerstand.

8. Mietvertragslaufzeit & Indexierung

• Bei Plus-Objekten: 20 Jahre fester Mietvertrag + optional 2× 5-Jahres-Verlängerung
• Indexierung ab Jahr 4 bei ≥ 10 % VPI-Änderung (+60 % des VPI-Anstiegs) — schützt vor Inflation
• Bei klassischem BTW: 10 Jahre optional, danach neu verhandelbar

Die 20-Jahres-Laufzeit ist wirtschaftlich die Stärke von Plus-Objekten — Sie wissen für zwei Jahrzehnte, was hereinkommt.

9. Mietpool vs. Einzelvermietung

Mietpool-Vorteile:

• Schutz vor Leerstand einer einzelnen Einheit
• Gleichmäßige monatliche Auszahlung unabhängig vom eigenen Mieter
• Geringerer persönlicher Verwaltungsaufwand

Mietpool-Nachteile:

• Bei überdurchschnittlicher eigener Einheit: kein Mehrertrag
• Abhängigkeit von Pool-Verwaltung durch Betreiber

Punkte 10–12: Finanzierung & Steuer

10. KfW-Förderung nutzen

KfW-298 bietet bis 150.000 € je Einheit zu ca. 2,19 %. Details im Ratgeber KfW 297/298. Pflicht-Baustein bei Bayern-Neubauten.

11. AfA-Kaskade strukturieren

Kombinationen:

• Neubau > 2023: Degressive AfA § 7 Abs. 5a (5 % p. a.)
• Neubau > 2023 + KfW-40-QNG: Zusätzlich Sonder-AfA § 7b (+5 % p. a. × 4 J.)
• Bestand: Lineare AfA 2 % p. a.

12. Gesamtfinanzierung mit Steuerberater durchrechnen

Vor Notartermin: Termin beim Steuerberater mit allen Zahlen — Objektpreis, Nebenkosten, Mietvertragsart, Ihre persönliche Steuersituation. Der Steuerberater berechnet Ihre individuelle Rendite nach Steuer. Diese Rechnung sollte positiv sein, auch ohne Wertsteigerungshoffnung.

Punkte 13–14: Recht & Notar

13. Teilungserklärung & Verwaltungsvollmacht prüfen

Bei Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG): Teilungserklärung gibt Regeln für Gemeinschaft vor. Achten Sie auf:

• Wer darf wie mit Einheit umgehen (Nutzungsbeschränkungen)?
• Instandhaltungsrücklage pro Einheit monatlich
• Hausordnung (besonders bei gemeinschaftlichen Flächen Gemeinschaftsraum, Außenanlage)
• Verwaltervollmachten (jährliche Abrechnung, Versammlungen)

14. Notar-Termin & Finanzierungsbestätigung

Reihenfolge:

1. KfW-Zusage + Bank-Finanzierungsbestätigung einholen
2. Notarvertrag vorab zuschicken lassen (14 Tage Prüffrist)
3. Vor Notar: Vertragsentwurf mit Steuerberater und Anwalt prüfen
4. Notartermin: Vertragsunterzeichnung + Grundschuldbestellung
5. Kaufpreiszahlung in Tranchen bei Baufortschritt (Makler- & Bauträgerverordnung)

Wichtig: Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 % (nicht 5,5 % wie in NRW). Zusammen mit Notar + Grundbucheintrag ergibt das die 5,5 % Kaufnebenkosten.

Exit-Strategie mitdenken

Schon beim Kauf sollten Sie die möglichen Exit-Szenarien durchdenken:

Szenario A: Halten auf Lebenszeit

Die Einheit als Altersvorsorge, eventuell als Eigennutzung im Alter. Vorteil: keine Steuer auf Veräußerungsgewinn, da > 10 Jahre.

Szenario B: Verkauf nach 10+ Jahren

Nach Spekulationsfrist steuerfrei. Bei konservativer Wertsteigerung 1,5 % p. a. ergibt sich ein Veräußerungsgewinn — bei 10 J.: ca. 40.000 €; bei 20 J.: ca. 87.000 €.

Szenario C: Weitergabe an Nachkommen

Schenkung oder Erbschaft. Freibeträge (Kinder 400.000 € alle 10 Jahre) nutzbar. Bei größerem Portfolio: frühzeitige Schenkungsplanung.

Szenario D: Notverkauf (ungeplant)

Wenn Notfall eintritt: Verkaufspreis entspricht meist nicht dem Buchwert. Risiko-Management: immer ausreichend Rücklagen behalten, um Notverkäufe zu vermeiden.