Sonder-AfA § 7b EStG: Beispielrechnung 2026 für Kapitalanleger
Wer 2024–2026 eine Mietimmobilie baut oder kauft, kann dank § 7b EStG 5 % p.a. auf den Gebäudeanteil zusätzlich abschreiben — in Kombination mit der degressiven AfA bis zu 10 % p.a. in den ersten vier Jahren.
Was ist die Sonder-AfA nach § 7b EStG?
Die Sonder-Abschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) ist ein steuerliches Förderinstrument, das der Bund 2019 eingeführt und 2023 im Rahmen des Wachstumschancengesetzes verlängert und verschärft hat. Ziel ist es, den Neubau von Mietwohnungen in Deutschland anzukurbeln.
Für Kapitalanleger bedeutet das konkret: In den ersten vier Jahren nach Anschaffung oder Herstellung können bis zu 5 % der begünstigten Anschaffungs- oder Herstellungskosten zusätzlich zur regulären AfA abgeschrieben werden — also 20 % des Gebäudeanteils in vier Jahren, deutlich mehr als die lineare AfA mit 2 % p. a. ermöglichen würde.
Die Sonder-AfA ist keine Steuerermäßigung, sondern eine Abschreibung — sie reduziert also Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in den ersten vier Jahren erheblich. Bei Hochverdienern mit 42-%-Grenzsteuersatz sprechen wir über tatsächliche Steuerersparnisse im fünfstelligen Bereich pro Jahr.
Voraussetzungen für die Sonder-AfA § 7b EStG im Jahr 2026
Damit die Sonder-AfA greift, müssen kumulativ folgende Bedingungen erfüllt sein:
- Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029 (Verlängerung durch das Wachstumschancengesetz)
- Energiestandard: Effizienzhaus 40 (EH 40) mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) oder höher
- Nutzung zu fremden Wohnzwecken für mindestens zehn Jahre (bei Zweckänderung droht Rückforderung)
- Baukosten-Obergrenze: maximal 5.200 € je m² Wohnfläche (förderfähig bis 4.000 €/m²)
- Neubau — keine Sanierung von Bestandsimmobilien
Für Betreutes Wohnen ist wichtig: Die Wohnungen müssen als Wohnungen im Sinne des EStG gelten, nicht als gewerblich genutzte Pflegeappartements. Klassisches Betreutes Wohnen mit optionalen Serviceleistungen erfüllt diese Kriterien in der Regel — reine Pflegeheime nicht.
Praxis-Tipp: Objekte wie Betreutes Wohnen Plus mit 20-Jahres-Mietvertrag an einen Betreiber (z. B. ERL Wohnen GmbH) erfüllen die Zehn-Jahres-Wohnzwecke-Bedingung automatisch.
Achtung: Bei Verkauf oder Zweckänderung innerhalb der 10-jährigen Nutzungsfrist wird die Sonder-AfA rückwirkend aberkannt. Planen Sie deshalb den Anlagehorizont bewusst.
Konkretes Rechenbeispiel: § 7b-Sonder-AfA bei einer 250.000-€-Einheit
Am Beispiel einer 1-Zimmer-Einheit im Betreutes-Wohnen-Plus-Projekt Ingolstadt (Gensöderstraße 1) mit 29 m² Wohnfläche und Kaufpreis 250.000 € (bei Bauantrag 2024):
| Position | Berechnung | Wert |
|---|---|---|
| Kaufpreis | — | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten (Bayern, 5,5 %) | 250.000 × 0,055 | + 13.750 € |
| Gesamtinvestition | — | 263.750 € |
| Davon Gebäudeanteil (ca. 85 %) | 263.750 × 0,85 | 224.188 € |
| Grund & Boden (nicht abschreibbar) | 263.750 × 0,15 | 39.563 € |
| Sonder-AfA § 7b (5 % p. a.) | 224.188 × 0,05 | 11.209 € p. a. |
| Über 4 Jahre kumuliert | 11.209 × 4 | 44.838 € |
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % bedeutet das eine Steuerersparnis von 4.708 € pro Jahr, kumuliert 18.832 € in den ersten vier Jahren — nur durch § 7b.
Bei kombinierter Nutzung mit der degressiven AfA (siehe nächster Abschnitt) verdoppelt sich dieser Effekt nahezu.
Kombination mit der degressiven AfA § 7 Abs. 5a EStG
Die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (eingeführt 2023 durch das Wachstumschancengesetz) erlaubt ebenfalls 5 % p. a. auf den Buchwert — in den ersten Jahren. Sie ist zusätzlich zur Sonder-AfA § 7b möglich, sodass in den ersten vier Jahren bis zu 10 % p. a. abgeschrieben werden.
Fortsetzung unseres Beispiels (250.000-€-Einheit, Gebäudeanteil 224.188 €):
| Jahr | Degressive AfA (5 % vom Buchwert) | + Sonder-AfA § 7b | Gesamt-AfA |
|---|---|---|---|
| 1 | 11.209 € | 11.209 € | 22.418 € |
| 2 | 10.649 € | 11.209 € | 21.858 € |
| 3 | 10.117 € | 11.209 € | 21.326 € |
| 4 | 9.611 € | 11.209 € | 20.820 € |
| Summe Jahr 1–4 | 86.422 € | ||
Bei 42 % Grenzsteuersatz entspricht das einer kumulierten Steuerersparnis von 36.297 € in den ersten vier Jahren — rund 14,5 % der Gesamtinvestition als Staats-Cashback.
Zusammenspiel mit KfW-Förderung 297/298
Die KfW-Kredite 297 und 298 (Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude) bieten zinsgünstige Darlehen bis 150.000 € je Wohneinheit — aktuell (Stand 2026) bei effektiven Jahreszinsen um 2,19 %, zehnjähriger Zinsbindung.
Die Kombination KfW-Kredit + § 7b-Sonder-AfA + degressive AfA ergibt einen der attraktivsten Investment-Cases, die das deutsche Steuersystem derzeit bietet:
- Fremdkapital-Zinsen sind zu 100 % als Werbungskosten absetzbar
- Zinsersparnis KfW vs. Bank: bei 150.000 € und 1,5 % Zinsdifferenz ≈ 2.250 € p. a. über 10 Jahre
- AfA-Volumen: in den ersten 4 Jahren ca. 34,5 % des Gebäudeanteils
Details zur Antragsstellung lesen Sie im KfW-Programm-Ratgeber.
Welche Objekte in Bayern erfüllen die § 7b-Kriterien?
Von unseren aktuell vermittelten Projekten erfüllen folgende Objekte den KfW-40-QNG-Standard und damit eine Grundvoraussetzung für § 7b:
- Betreutes Wohnen Ingolstadt (Kothauer Straße) und Betreutes Wohnen Plus Ingolstadt (Gensöderstraße) — beide Bezug Winter 2027/28
- Betreutes Wohnen Olching — Bezug 2025, günstige S-Bahn-Lage zu München
- Betreutes Wohnen Raubling und BTW Plus Raubling — Bezug 2027 im Inntal
- Betreutes Wohnen Plus Vilshofen — Bezug 2027, Donauraum
- Betreutes Wohnen Straubing — Bezug 2026, kompakt mit 8 Einheiten
Das Betreute Wohnen Grassau ist bereits 2021 fertiggestellt und fällt daher nicht unter die § 7b-Regelung — bietet aber den Vorteil sofortiger Mieteinnahmen ohne Wartezeit.
Häufige Fragen zur Sonder-AfA § 7b EStG
Kann ich § 7b auch bei Zweitwohnsitz nutzen?
Was passiert bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren?
Gilt § 7b auch für gebraucht erworbene Neubauten?
Kann ich § 7b mit anderen Förderungen kombinieren?
Fazit: Sonder-AfA § 7b als wichtiger Renditehebel 2026
Die § 7b-Sonder-AfA in Kombination mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a ist einer der stärksten Steuerhebel, den das deutsche Einkommensteuerrecht für Kapitalanleger aktuell bietet. Bei hohen Grenzsteuersätzen (42 % oder 45 %) entspricht die kumulierte Steuerersparnis der ersten vier Jahre einem zweistelligen Prozentsatz der Gesamtinvestition — Geld, das in die Finanzierung oder weitere Vermögensbildung fließen kann.
Voraussetzung bleibt eine saubere Objektauswahl (KfW-40-QNG-Standard, Neubau mit Bauantrag 2023–2029, Wohnnutzung zu fremden Zwecken). Wir filtern diese Kriterien bereits beim Pre-Screening unserer Kapitalanlage-Objekte in Bayern.
Ihre nächsten Schritte: Prüfen Sie in einem unverbindlichen Erstgespräch mit Dr. Thomas Ulsamer, welche der verfügbaren Bayern-Objekte zu Ihrer individuellen steuerlichen Situation passt. Wir erstellen eine personalisierte Rendite-nach-Steuer-Prognose innerhalb von 48 Stunden.
