KfW-Förderung 297/298 für Pflegeimmobilien: Zinsgünstige Darlehen bis 150.000 €
Das KfW-Programm 297/298 (Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude) finanziert Neubau-Kapitalanlagen mit zinsgünstigen Darlehen bis 150.000 € je Wohneinheit — Voraussetzung ist KfW-40-QNG-Standard.
Was sind die KfW-Programme 297 und 298?
Die Programme „Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude“ (KfW 297/298) fördern seit März 2023 energieeffiziente Neubau-Mietwohnungen mit zinsgünstigen Darlehen. Das Programm 297 richtet sich an private Wohnungsunternehmen und Selbstnutzer, 298 an Kapitalanleger und institutionelle Investoren.
Für Kapitalanleger ist vor allem KfW 298 relevant — der Klimafreundlicher-Neubau-Kredit für Kapitalanlagen mit einem Kreditvolumen von bis zu 150.000 € je Wohneinheit.
Mit effektiven Jahreszinsen aktuell um 2,19 % (Stand April 2026) und zehnjähriger Zinsbindung sind diese Darlehen derzeit 1,3–1,7 Prozentpunkte unter dem Marktzins für vergleichbare Bank-Immobilienkredite.
Voraussetzungen für KfW 297/298
Drei Bedingungen müssen kumulativ erfüllt sein:
- Energiestandard Effizienzhaus 40 (EH 40) mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Einfaches EH 40 ohne QNG genügt nicht.
- Neubau — Kaufvertrag im Jahr der Fertigstellung oder direkt vom Bauträger. Bestandsimmobilien sind ausgeschlossen.
- Zweckbindung: Die Wohnung muss mindestens 10 Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden.
Der QNG-Standard ist entscheidend und wird von unabhängigen Zertifizierungsstellen bescheinigt. Die ERL Immobiliengruppe plant bei Neubau-Projekten mittlerweile standardmäßig QNG-konform — deshalb sind die meisten unserer Kapitalanlage-Objekte in Bayern KfW-förderfähig.
Praxis-Tipp: Der Bauträger muss den QNG-Nachweis bereits bei Vertragsabschluss vorlegen können. Bei unseren ERL-Objekten ist das Standard — QNG-Zertifikate liegen den Exposés bei.
Konditionen im Detail (Stand April 2026)
| Parameter | KfW 298 (Kapitalanleger) |
|---|---|
| Max. Kreditvolumen | 150.000 € je Wohneinheit |
| Effektiver Zinssatz | ca. 2,19 % (marktabhängig) |
| Zinsbindung | 10 Jahre |
| Laufzeit | bis zu 35 Jahre |
| Tilgungsfreie Anlaufzeit | bis zu 5 Jahre |
| Mindest-Tilgung nach Anlaufzeit | 1 % p. a. |
| Sondertilgungen | jederzeit möglich |
| Beantragung | über Durchleitungsbank (Hausbank) |
Die tilgungsfreie Anlaufzeit von bis zu 5 Jahren ist für Kapitalanleger besonders wertvoll: Sie zahlen in den ersten Jahren nur Zinsen (ca. 3.285 € p. a. bei 150.000 €), keine Tilgung. Das entlastet den Cashflow in der kritischen Anfangsphase.
Antragsprozess Schritt für Schritt
- Bauträger-Nachweis prüfen: QNG-Zertifikat oder „in Zertifizierung befindlich“ vom Bauträger einholen.
- Durchleitungsbank finden: KfW vergibt nicht direkt, sondern über Ihre Hausbank. Die meisten Volksbanken, Sparkassen und großen Privatbanken leiten KfW-Kredite weiter.
- KfW-Antrag vor dem Notartermin: Der Antrag muss vor dem Kaufvertragsabschluss gestellt werden — Bestandteil der Gesamtfinanzierung.
- Tilgungsfreijahre festlegen: 1–5 Jahre Anlaufzeit nach Bedarf, danach 1 % Mindest-Tilgung.
- Auszahlung: Bei Fertigstellung des Objekts, ggf. in Teilbeträgen bei Baufortschritt.
Typischer Zeitaufwand: 4–8 Wochen von Antragsstellung bis Zusage. Wir begleiten diesen Prozess als Teil unserer Beratung und koordinieren mit dem Bauträger und der Bank.
Zinsersparnis-Rechenbeispiel
Szenario: 250.000-€-Einheit, 150.000 € KfW-Darlehen, 100.000 € Eigenkapital.
| Szenario | 10-Jahres-Zinskosten |
|---|---|
| KfW 298 @ 2,19 % | ca. 27.300 € |
| Bank-Annuitätendarlehen @ 3,7 % | ca. 47.600 € |
| KfW-Zinsersparnis über 10 Jahre | ca. 20.300 € |
Darüber hinaus sind die Zinsen auf fremdfinanzierte Kapitalanlagen als Werbungskosten zu 100 % absetzbar. Bei 42 % Grenzsteuersatz bedeutet das eine zusätzliche Steuerersparnis.
Bei Kombination KfW + Sonder-AfA § 7b + degressive AfA ergibt sich für eine typische 250.000-€-Einheit eine kumulative Vorteilssumme von 45.000–55.000 € über 10 Jahre — das sind 18–22 % der Gesamtinvestition.
Kombination mit AfA und anderen Förderungen
KfW-Kredite sind uneingeschränkt kombinierbar mit:
- Sonder-AfA § 7b EStG — 5 % p. a. über 4 Jahre zusätzlich (bei KfW-40-QNG ohnehin Pflicht)
- Degressive AfA § 7 Abs. 5a — 5 % p. a. auf Buchwert
- BayernLabo-Förderprogramme — das Bayerische Landesamt für Wohnungsbau bietet ergänzende Zuschüsse für bestimmte Regionen
- BAFA-Förderungen — z. B. für Heizungs- und Gebäudetechnik-Komponenten, wenn Bauträger nicht bereits Teilförderung eingepreist hat
Wichtig: KfW-Förderungen werden vor anderen Fördermaßnahmen beantragt, da die Konditionen die Finanzierungsstruktur bestimmen.
Förderfähige Bayern-Objekte aus unserem Portfolio
Alle KfW-40-QNG-Neubauten in unserem Portfolio sind für KfW 298 berechtigt:
- Betreutes Wohnen Ingolstadt — 144 Einheiten, Bezug Winter 2027/28
- Betreutes Wohnen Olching — 70 Einheiten, Bezug 2025
- Betreutes Wohnen Raubling — 164 Einheiten (klassisch + Plus), Bezug 2027
- Betreutes Wohnen Plus Vilshofen — 46 Einheiten, Bezug 2027
- Betreutes Wohnen Straubing — 8 Einheiten, Bezug 2026
Ausnahme: Das Betreute Wohnen Grassau (KfW-55-Standard, Fertigstellung 2021) qualifiziert nicht für KfW 297/298, fällt aber unter andere KfW-Altbau-Programme bei Sanierung/Modernisierung.
Fazit: KfW-298 als fundamentaler Finanzierungsbaustein
Die KfW-Programme 297/298 sind für Bayern-Neubau-Kapitalanleger praktisch ein Pflichtbaustein. Die Kombination aus Zinsersparnis (ca. 20.000 € über 10 Jahre), tilgungsfreier Anlaufzeit und vollen steuerlichen Absetzbarkeit der Zinsen macht sie zum stärksten Finanzierungshebel.
Wir begleiten den KfW-Antragsprozess als Teil unserer Beratung und koordinieren mit Ihrer Hausbank. Vereinbaren Sie ein Erstgespräch — wir prüfen, welche unserer Objekte zu Ihrer Finanzierungsstruktur passt.
