Degressive AfA § 7 Abs. 5a EStG: Wachstumschancengesetz für Kapitalanleger

Was ist die degressive AfA § 7 Abs. 5a EStG?

Mit dem Wachstumschancengesetz 2023 hat der Bundestag eine der attraktivsten steuerlichen Förderungen der letzten Jahre eingeführt: die degressive AfA für Mietwohnneubauten nach § 7 Abs. 5a EStG.

Anders als die lineare AfA (§ 7 Abs. 4) mit festen 2 % bzw. 3 % p. a. erlaubt die degressive Variante in den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungen: 5 % p. a. auf den jeweiligen Buchwert. Das heißt: in Jahr 1 wird vom ursprünglichen Wert abgeschrieben, in Jahr 2 vom bereits reduzierten Buchwert usw.

Wirtschaftlich bedeutet das: die Abschreibungen sind in den ersten 4–6 Jahren am höchsten und sinken dann kontinuierlich ab. Das ist steuerlich attraktiv, weil die Steuerersparnis in der Anfangsphase maximal ist — genau dann, wenn die Finanzierungsbelastung am höchsten ist.

Wichtig: Die degressive AfA kann beim Verkauf oder zum Abschluss der Anfangsphase in die lineare AfA umgewandelt werden — einmaliges Wahlrecht, das in der Regel nach 6–8 Jahren sinnvoll ist, sobald der lineare AfA-Satz höher wird als der degressive.

Voraussetzungen für die degressive AfA 2026

Die Voraussetzungen sind — bewusst — weniger streng als bei der Sonder-AfA § 7b:

• Bauantrag oder Bauanzeige im Zeitraum 01.10.2023 bis 30.09.2029 (verlängert durch das Wachstumschancengesetz 2024)
• Neubau von Wohngebäuden — keine Sanierung, kein gewerblicher Bestand
• Nutzung zu Wohnzwecken (inkl. Vermietung an Dritte, auch an Betreibergesellschaften im Betreuten Wohnen)
• Kein maximaler Baukostenwert — anders als § 7b gibt es hier keine 5.200-€/m²-Grenze
• Kein KfW-40-QNG-Pflichtstandard — jeder Neubau qualifiziert, unabhängig vom Energieniveau

Das macht die degressive AfA zu einer deutlich breiteren Förderung. Praktisch jede Kapitalanlage, die als Mietwohnung ausgelegt ist und in der Bauantragsphase des Gesetzes liegt, kommt in Frage.

Wirkung auf den Buchwert — Mathematik der degressiven AfA

Die Grundformel: AfA(Jahr N) = Buchwert(N-1) × 5 %

Bei einem Gebäudeanteil von 224.188 € (aus der Sonder-AfA-Beispielrechnung — 250.000-€-Einheit + 5,5 % Nebenkosten, davon 85 % Gebäude) ergibt sich:

Vergleich zur linearen AfA (2 % p. a.): 26.902 € über 6 Jahre. Differenz: 32.488 € mehr Abschreibung in den ersten 6 Jahren — das entspricht bei 42 % Grenzsteuersatz einer Steuerersparnis von 13.645 € nur durch den Wechsel von linearer auf degressive AfA.

Langfristiges Rechenbeispiel: 10 Jahre degressiv

Die degressive AfA ist in den späteren Jahren weniger wirksam, weil der Buchwert sinkt. Nach 10 Jahren degressiv:

• Kumulative Abschreibung: ca. 91.000 € (ca. 41 % des Gebäudeanteils)
• Vergleich lineare AfA (2 %): 44.838 € in 10 Jahren (ca. 20 %)
• Extra-Abschreibung durch Degression: +46.162 €
• Steuerersparnis bei 42 %: +19.388 € über 10 Jahre

Der Wechsel zur linearen AfA ist nach Jahr 6–8 vorteilhaft, wenn der lineare Satz (berechnet auf den Restbuchwert!) höher wird als die 5 % degressiv. Dieser Wechsel ist einmalig möglich und muss dem Finanzamt angezeigt werden.

Kombination mit Sonder-AfA § 7b

Wenn eine Kapitalanlage sowohl die Kriterien für § 7 Abs. 5a (Bauantrag 10/2023–09/2029) als auch für § 7b (zusätzlich KfW-40-QNG) erfüllt, können beide AfA-Arten parallel genutzt werden:

• Degressive AfA: 5 % p. a. auf Buchwert
• + Sonder-AfA § 7b: 5 % p. a. auf ursprüngliche Anschaffungskosten, 4 Jahre lang
• = In den ersten 4 Jahren: bis zu 10 % p. a. Gesamt-AfA

Detaillierte Rechenbeispiele mit beiden Kombinationen finden Sie im Ratgeber zur Sonder-AfA § 7b.

Welche Bayern-Objekte erfüllen die Voraussetzungen?

Alle Neubau-Kapitalanlagen mit Bauantrag ab Oktober 2023 qualifizieren sich. Von unseren aktuellen Projekten trifft das zu auf:

• Betreutes Wohnen Ingolstadt (klassisch + Plus) — Bezug Winter 2027/28, Bauantrag 2024
• Betreutes Wohnen Raubling + BTW Plus Raubling — Bezug 2027
• Betreutes Wohnen Plus Vilshofen — Bezug 2027
• Betreutes Wohnen Straubing — Bezug 2026
• Betreutes Wohnen Olching — Bezug 2025 (genauer Bauantrag prüfen)

Das bereits fertiggestellte Grassau (2021) fällt nicht unter die degressive AfA — hier gilt die klassische lineare Abschreibung, dafür sind die Mieteinnahmen sofort verfügbar.

Häufige Fragen zur degressiven AfA