Mietpool vs. Direktvermietung: Renditerechner für Pflegeimmobilien
Mietpool oder selbst vermieten — welche Variante bringt mehr Rendite, weniger Aufwand, das passendere Risiko-Profil? Konkreter Vergleich mit Best/Mid/Worst-Case-Cashflows über 10 Jahre.
Warum dieser Vergleich wichtig ist
Bei Betreutes Wohnen als Kapitalanlage stehen Sie als Investor vor einer fundamentalen Wahl, die Ihre Rendite, Ihr Risiko und Ihren Verwaltungsaufwand für die nächsten 20 Jahre festlegt:
- Mietpool-Modell (Plus-Variante): 20-Jahres-Mietvertrag mit der Betreibergesellschaft, gepoolte Auszahlung unabhängig von der Belegung Ihrer eigenen Einheit.
- Direktvermietung (Klassisches Konzept): Sie vermieten selbst — entweder direkt an Senioren oder über einen 10-Jahres-Mietvertrag an den Betreiber, mit Eigennutzungs-Option.
Der Unterschied beträgt im 10-Jahres-Cashflow oft 30.000–50.000 € — nicht weil ein Modell „besser“ ist, sondern weil sie unterschiedliche Risiken eingehen. Dieser Ratgeber zeigt mit konkreten Zahlen, welche Variante zu welchem Anleger-Typ passt.
Mietpool und Direktvermietung im Detail
Mietpool-Modell (Plus-Variante)
Sie kaufen eine teilmöblierte 1- oder 2-Zimmer-Einheit (typisch 27–49 m²), schließen mit der Betreibergesellschaft einen 20-Jahres-Mietvertrag (oft + 2 × 5 Jahre Option) ab. Die Betreibergesellschaft zahlt eine fixierte Mietpool-Quote pro m² (typisch 20,50 €/m²) — egal ob Ihre konkrete Einheit gerade belegt ist oder nicht.
Funktionsweise des Mietpools: Alle Mieten der Plus-Einheiten in einem Haus werden gepoolt und anteilig an die Eigentümer ausgezahlt. Bei 100 % Auslastung erhalten Sie die volle Mietpool-Quote; bei 90 % Auslastung erhalten Sie 90 % der Quote.
Direktvermietung (Klassisches Konzept)
Sie kaufen eine 2- oder 3-Zimmer-Wohnung (typisch 42–80 m²) und entscheiden selbst, an wen Sie vermieten. Drei Sub-Varianten:
- Eigene Vermietung an Senioren — Sie sind Privatvermieter, nutzen ggf. eine externe Hausverwaltung (ca. 25 € pro Einheit/Monat).
- 10-Jahres-Mietvertrag mit Betreiber — z. B. 725 €/Monat fix, Betreiber sublet an Senioren, niedrigere Rendite, weniger Aufwand.
- Hybrid-Modell — die ersten 10 Jahre an Betreiber, danach freie Vermarktung.
Rendite-Vergleich am Beispiel 250.000 €
Wir vergleichen zwei reale Konstellationen aus aktuellen Bayern-Projekten:
Konstellation A — Mietpool-Plus, 29 m² für 250.000 €
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten Bayern (5,5 %) | + 13.750 € |
| Gesamtinvestition | 263.750 € |
| Mietpool 20,50 €/m² × 12 Monate × 29 m² | 7.134 € |
| Brutto-Rendite | 2,71 % |
| Indexierung ab Jahr 4 (10 % VPI) | + 700–900 €/Jahr |
Konstellation B — Klassisch direktvermietet, 56 m² für 250.000 €
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 250.000 € |
| Kaufnebenkosten Bayern (5,5 %) | + 13.750 € |
| Gesamtinvestition | 263.750 € |
| Marktmiete 12 €/m² × 12 Monate × 56 m² | 8.064 € |
| – Hausverwaltung (300 €/J.) | – 300 € |
| – Instandhaltungs-Rückstellung (1 % p. a.) | – 2.500 € |
| – Mietausfall-Risiko (2 %) | – 161 € |
| Netto-Mieteinnahme | 5.103 € |
| Brutto-Netto-Rendite | 1,93 % |
Die Plus-Variante schlägt die Direktvermietung in dieser typischen Konstellation um 0,78 Prozentpunkte — bei deutlich geringerem Verwaltungsaufwand.
Risiko-Matrix: Wo liegen die echten Unterschiede?
| Risiko | Mietpool-Plus | Direktvermietung |
|---|---|---|
| Mietausfall-Risiko | Pool absorbiert | Vollrisiko bei Leerstand |
| Mieter-Auswahl | Betreiber entscheidet | Sie entscheiden |
| Betreiber-Insolvenz | Hoch (20-J.-Bindung) | Niedrig oder mittel |
| Zinsrisiko bei Anschlussfinanzierung | Identisch | Identisch |
| Standort-Risiko | Vollständig | Vollständig |
| Klumpenrisiko 1 Objekt | Vollständig | Vollständig |
| Eigennutzungs-Recht | Nicht möglich | Möglich |
| Modernisierungs-Aufwand | Betreiber trägt | Sie tragen |
| Verwaltungs-Aufwand | Niedrig | Mittel bis hoch |
Wichtigstes Risiko bei Plus: Die Solidität der Betreibergesellschaft. Bei Insolvenz nach Jahr 8 bleiben Sie auf einem teilmöblierten 1-Zimmer-Apartment ohne klassische Wohnungs-Vermarktbarkeit sitzen. Prüfen Sie unbedingt Eigenkapitalquote und Track-Record des Betreibers.
Cashflow-Szenarien Best Case / Worst Case
Die Brutto-Rendite ist Marketing — der reale Cashflow nach 10 Jahren ist die einzige relevante Metrik. Hier drei Szenarien für unsere 250.000-€-Beispiele:
Best Case (volle Auslastung, Indexierung +15 %)
| Mietpool-Plus, 10 J. Cashflow netto | 78.000 € |
| Klassisch, 10 J. Cashflow netto | 54.000 € |
Mid Case (95 % Auslastung, Indexierung +8 %)
| Mietpool-Plus, 10 J. Cashflow netto | 71.000 € |
| Klassisch, 10 J. Cashflow netto | 49.000 € |
Worst Case (90 % Auslastung, keine Indexierung, 1 Mietminderung)
| Mietpool-Plus, 10 J. Cashflow netto | 62.000 € |
| Klassisch, 10 J. Cashflow netto | 42.000 € |
Lesart: Selbst im Worst Case schlägt die Plus-Variante die Klassisch-Variante. Aber: Im Worst Case enthält die Plus-Variante das Betreiber-Restrisiko, das in den Klassisch-Zahlen nicht auftaucht.
Steuerlicher Effekt: Beide Modelle nutzen § 7b
Sowohl Mietpool-Plus als auch Direktvermietung qualifizieren sich für die Sonder-AfA § 7b EStG und die degressive AfA § 7 Abs. 5a — vorausgesetzt, der Bauträger hat KfW-40-QNG-Standard nachgewiesen und der Bauantrag liegt zwischen 10/2023 und 09/2029.
Bei einer Gesamtinvestition von 263.750 € (Gebäudeanteil ca. 224.000 €) ergibt das in den ersten 4 Jahren kumuliert:
- Sonder-AfA § 7b: 4 × 11.200 € = 44.800 €
- Degressive AfA § 7 Abs. 5a: ca. 41.600 € (sinkend über die Jahre)
- Steuerersparnis bei 42 %: ca. 36.300 €
Beide Modelle profitieren identisch — der Steuerhebel ist kein Differenzierungs-Kriterium. Details im §-7b-Ratgeber.
Welches Modell passt zu wem?
Mietpool-Plus passt zu Ihnen, wenn …
- Sie planbare Cashflows ohne Verwaltungsaufwand wollen
- Sie kein Interesse an späterer Eigennutzung haben
- Sie das Betreiber-Insolvenz-Risiko verstehen und akzeptieren
- Sie ein zweites oder drittes Objekt als Diversifikation kaufen
- Sie 20 Jahre Anlagehorizont mitbringen
Direktvermietung passt zu Ihnen, wenn …
- Sie Eigennutzungs-Option im Alter als Backup wollen
- Sie sich aktiv mit Mieter-Auswahl beschäftigen wollen
- Sie flexibel auf Marktveränderungen reagieren können wollen
- Sie kürzere Anlagehorizonte (10 J.) einplanen
- Sie eine größere Wohnung mit höherem Substanz-Wert kaufen wollen
Profi-Strategie: Wer 2 Pflegeimmobilien kauft, fährt häufig Mietpool für die erste, klassisch für die zweite — Risikobalance + Steuer-Optimierung + spätere Eigennutzungs-Option.
Häufige Fragen
Kann ich beim Mietpool meine Einheit selbst nutzen?
Was passiert beim Mietpool, wenn der Betreiber insolvent geht?
Wie hoch ist die Indexierung beim Mietpool?
Wer trägt Modernisierungs-Kosten beim Mietpool?
Fazit: Risiko-Profil entscheidet
Mietpool-Plus liefert in fast allen Szenarien höhere Brutto- und Netto-Cashflows bei deutlich geringerem Verwaltungsaufwand. Der Preis dafür: Sie sind 20 Jahre an die Solvenz eines einzigen Betreibers gebunden und haben kein Eigennutzungs-Recht.
Direktvermietung erfordert aktives Mietmanagement, bringt aber Flexibilität und Substanzwert. Für Anleger mit langfristiger Vermögensplanung und potenziellem Eigennutzungsbedarf ist sie oft die richtigere Wahl.
Welches Modell zu Ihrer Lebenssituation und Steuerlast passt, klären wir im persönlichen Erstgespräch mit einer individuellen 20-Jahres-Cashflow-Prognose.
